Bauvertrags- und Nachtragsmanagement²

Recht und Projektabwicklung

Gesetz, ÖNORM und Vertrag miteinander verbinden

Im Mittelpunkt stehen das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und die systematische Erläuterung der ÖNORM B 2110:2023. Ergänzend werden die wesentlichen Besonderheiten der ÖNORM B 2118:2023 sowie die Abgrenzung zur ÖNORM A 2060:2023 behandelt.

Das Buch beantwortet nicht nur, welche Regelung gilt. Es zeigt auch,

• wie gesetzliche Regelungen, vereinbarte ÖNORMEN und individuelle Vertragsbestimmungen zusammenwirken,
• welche Rechte und Pflichten AG und AN treffen,
• welche Handlung in einer konkreten Projektsituation erforderlich ist,
• welche Mitteilung, Warnung, Fristsetzung oder Dokumentation notwendig ist und
• welche Folgen eintreten können, wenn vorgesehene Verfahren nicht eingehalten werden.

Die rechtliche Einordnung wird durch Beispiele, Anwenderhinweise, Gerichtsentscheidungen und Mustertexte mit der praktischen Umsetzung verbunden.

Auftraggeberseite

Nutzen für den AG

AG, Örtliche Bauaufsicht (ÖBA), Projektsteuerung und Planer erhalten eine Arbeitsgrundlage, um

• gesetzliche Regelungen, ÖNORMEN und individuelle Vertragsbestimmungen richtig aufeinander abzustimmen,
• klare und möglichst widerspruchsfreie Bauverträge zu gestalten,
• Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnis, Pläne und Vertragsbedingungen zu koordinieren,
• Zuständigkeiten und Entscheidungsbefugnisse von ÖBA, Planern und sonstigen Vertretern festzulegen,
• Prüf-, Warn-, Koordinations- und Dokumentationspflichten richtig zu beurteilen,
• Aufmaß, Rechnungsprüfung, Zahlung und Sicherstellungen sachgerecht zu organisieren,
• Übernahme, Mängelbehandlung und Gewährleistung rechtssicher abzuwickeln und
• Rücktritts-, Schadenersatz- und Vertragsstrafenrisiken frühzeitig zu erkennen.

Professionelles Vertragsmanagement bedeutet nicht, möglichst viele Risiken auf den AN zu übertragen. Unklare oder unausgewogene Vertragsbestimmungen erhöhen Risikozuschläge, erschweren die Abwicklung und schaffen zusätzliche Streitpunkte.

Ein guter Bauvertrag legt nachvollziehbar fest, wer was wann zu leisten, zu entscheiden, bereitzustellen und zu dokumentieren hat.

Auftragnehmerseite

Nutzen für den AN

AN, Bauleitung und Vertragsmanagement erhalten eine praxisbezogene Anleitung, um

• die gesetzliche und vertragliche Ausgangslage richtig zu erfassen,
• Vertragsbestandteile und deren Rangordnung zu prüfen,
• Rechte und Pflichten beider Vertragspartner zu erkennen,
• Zuständigkeiten und Vollmachten aufseiten des AG zu klären,
• Prüf- und Warnpflichten ordnungsgemäß zu erfüllen,
• mündliche Anordnungen und Vereinbarungen schriftlich zu bestätigen,
• Mitteilungs- und Dokumentationspflichten einzuhalten,
• Regieleistungen, Aufmaße und Rechnungen nachvollziehbar zu behandeln,
• Ansprüche bei Zahlungsverzug oder fehlender Sicherstellung zu sichern,
• Fertigstellung und Übernahme rechtlich wirksam herbeizuführen und
• Gewährleistungs-, Schadenersatz- und Vertragsstrafenfälle sachgerecht abzuwickeln.

Das Buch zeigt nicht nur, welches Recht besteht. Es erläutert auch, welche Handlung im konkreten Projekt erforderlich ist und welche Folgen drohen, wenn eine Mitteilung, Warnung, Fristsetzung oder ein Vorbehalt unterbleibt.

Zeitlicher Ablauf

Was kann im Projekt passieren?

Die behandelten Fragestellungen folgen dem zeitlichen Ablauf eines Bauprojekts.

Vor Vertragsabschluss – Ausschreibung und Angebot

• ÖNORMEN, technische Regelwerke und Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nicht eindeutig oder in widersprüchlicher Rangordnung einbezogen.
• Ausschreibung, Leistungsverzeichnis, Pläne und Vorbemerkungen enthalten unterschiedliche Vorgaben.
• Vertragsklauseln sind überraschend, unklar oder für einen Vertragspartner gröblich benachteiligend.
• Der Bieter erkennt Fehler oder Unklarheiten und muss beurteilen, ob eine Aufklärungs-, Prüf- oder Warnpflicht besteht.
• Angebot, Alternativangebot, Begleitschreiben oder Vorbehalte weichen von den Ausschreibungsbedingungen ab.

Vertragsabschluss

• Angebot und Auftragsschreiben stimmen nicht vollständig überein.
• Offene Vertragspunkte werden nicht abschließend geklärt.
• Mündliche Vereinbarungen oder schlüssiges Verhalten führen zu Streit über den Vertragsinhalt.
• Nachträglich übermittelte Geschäfts- oder Vertragsbedingungen sollen Vertragsbestandteil werden.
• Eine handelnde Person besitzt nicht die erforderliche Vollmacht oder überschreitet ihre Vertretungsbefugnis.

Ausführung

• Genehmigungen, Unterlagen oder Vorleistungen werden nicht vertragsgemäß bereitgestellt.
• Prüf- und Warnpflichten werden ausgelöst oder Warnungen bleiben unzureichend.
• Koordination, Überwachung, Subunternehmereinsatz und Zuständigkeiten führen zu Abgrenzungsfragen.
• Bautagesberichte, Baubuch, Regieberichte oder Aufmaße werden unvollständig oder widersprüchlich geführt.
• Rechnungen werden beanstandet, Zahlungen verzögert oder vertragliche Sicherstellungen nicht erbracht.

Übernahme

• Es ist unklar, ob eine förmliche, formlose oder schlüssige Übernahme stattgefunden hat.
• Der AG benutzt Teile der Leistung bereits vor der Übernahme.
• Die Übernahme wird wegen behaupteter Mängel verweigert.
• Fertigstellungsmeldung, Übernahmebegehung oder Niederschrift entsprechen nicht den vertraglichen Vorgaben.
• Über Mängelvorbehalte, Zurückbehaltungsbeträge und den Beginn der Gewährleistungsfrist besteht Uneinigkeit.

Danach

• Mängel werden nicht rechtzeitig oder nicht ausreichend bestimmt gerügt.
• Die Vertragspartner streiten über Verbesserung, Preisminderung oder Vertragsauflösung.
• Gewährleistung und Schadenersatz werden miteinander vermengt.
• Deckungs- oder Haftungsrücklässe werden nicht freigegeben oder Sicherstellungen ungerechtfertigt verlängert.
• Vertragsstrafe, Mangelfolgeschaden, Verjährung oder die abschließende Streitbereinigung werden strittig.

Rechtliche Einordnung und Umsetzung

Welche Lösungen bietet das Buch?

Die rechtliche Erklärung wird jeweils mit der praktischen Umsetzung verbunden. Dazu dienen insbesondere

• die Gegenüberstellung von gesetzlicher Normallage und ÖNORM-Regelung,
• die Erläuterung, wie individuelle Vertragsbestimmungen die gesetzliche oder normative Ausgangslage verändern können,
• die systematische Behandlung der einzelnen Abschnitte der ÖNORM B 2110,
• Hinweise zur Gestaltung und Prüfung von Vertragsklauseln,
• Beispiele aus typischen Bauprojekten,
• die Auswertung einschlägiger Gerichtsentscheidungen,
• konkrete Anwenderhinweise für AG und AN,
• Empfehlungen zu erforderlichen Handlungen, Fristen und Dokumentationen sowie
• zahlreiche Querverweise zwischen zusammenhängenden Vertrags- und Abwicklungsthemen.

Formulierungshilfen

Mustertexte für wiederkehrende Situationen

Eine umfangreiche Sammlung von Mustertexten bietet Formulierungshilfen für wiederkehrende Situationen. Sie umfasst beispielsweise die Themenkreise

• Vertragsabschluss, Auftragsbestätigung und Einspruch gegen ein abweichendes Auftragsschreiben,
• Prüf- und Warnpflicht, Verzug, Nachfristsetzung und Rücktritt sowie
• Rechnungslegung, Zahlung, Übernahme, Mängelrüge und Mängelbehebung.

Die Mustertexte sind als Ausgangspunkt zu verstehen und müssen an den jeweiligen Vertrag und den konkreten Sachverhalt angepasst werden.

Unterschiedliche Schwerpunkte

Abgrenzung zu „(Keine) Mehrkostenforderungen beim Bauvertrag²“

Beide Bücher behandeln Bauverträge und Nachträge, setzen jedoch unterschiedliche Schwerpunkte.

Bauvertrags- und Nachtragsmanagement² ist das umfassende Handbuch für das Recht und die Abwicklung des Bauvertrags. Es begleitet das Projekt vom Zustandekommen des Vertrags bis zum Ende der Gewährleistung. Im Mittelpunkt stehen das ABGB, die systematische Erläuterung der ÖNORM B 2110, die wesentlichen Besonderheiten der ÖNORM B 2118 sowie die praktische Umsetzung durch Beispiele, Anwenderhinweise und Mustertexte.

Das Buch beantwortet insbesondere folgende Fragen:

• Welche Regelung gilt nach dem Gesetz oder der vereinbarten ÖNORM und wie können individuelle Vertragsbestimmungen eingreifen?
• Welche Rechte und Pflichten treffen AG und AN?
• Welche Bedeutung hat eine bestimmte Regelung der ÖNORM B 2110?
• Wer darf rechtswirksame Anordnungen oder Erklärungen abgeben?
• Welche Mitteilung, Warnung oder Fristsetzung ist erforderlich?
• Wie sind Aufmaß, Rechnung, Zahlung und Sicherstellungen abzuwickeln?
• Wann liegt eine Übernahme oder ein Mangel vor?
• Welche Gewährleistungs-, Schadenersatz- oder Rücktrittsfolgen entstehen?

(Keine) Mehrkostenforderungen beim Bauvertrag² konzentriert sich hingegen auf die Vermeidung, Erkennung, Begründung, Prüfung und Berechnung von Mehr- und Minderkostenforderungen. Es behandelt Vertragsgestaltung, Leistungsbeschreibung, Terminplanung, Kalkulation, Bauablauf und Dokumentation unter dem besonderen Blickwinkel möglicher Kosten- und Fristfolgen.

Die Schnittmenge liegt vor allem bei Leistungsabweichungen, Mitteilungen, Dokumentation und Anspruchsgrundlagen. Bauvertrags- und Nachtragsmanagement² schafft dafür die vertragsrechtliche und abwicklungstechnische Grundlage. (Keine) Mehrkostenforderungen beim Bauvertrag² führt die bauwirtschaftliche Herleitung, den Kausalitätsnachweis und die Berechnung wesentlich tiefer.

Wer ein Bauprojekt rechtlich und organisatorisch sicher führen will, greift zu Bauvertrags- und Nachtragsmanagement². Wer Leistungsabweichungen, Terminfolgen und Mehrkosten vertieft bearbeiten muss, findet in (Keine) Mehrkostenforderungen beim Bauvertrag² die weiterführenden Methoden und Berechnungsmodelle. Beide Werke ergänzen einander.

Arbeitsmittel für die Praxis

Beispiele, Anwenderhinweise und Mustertexte

Die zweite Auflage umfasst mehr als 1.000 Seiten. Über 200 Beispiele und rund 200 Anwenderhinweise verbinden die rechtlichen Grundlagen mit der Baupraxis. 85 Mustertexte unterstützen bei der schriftlichen Behandlung typischer Vertragssituationen.

Damit ist Bauvertrags- und Nachtragsmanagement² nicht nur eine Erläuterung der ÖNORM B 2110. Es ist ein Arbeitsmittel für Vertragsprüfung, Ausschreibung, Bauleitung, ÖBA, Dokumentation, Abwicklung, Übernahme und Gewährleistung.