Zwingendes Recht
KSchG geht der ÖNORM vor
Schließt ein Unternehmer einen Bauvertrag mit einem Verbraucher, gelten neben dem ABGB insbesondere die zwingenden Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes.
Die ÖNORM B 2110 kann auch bei einem Verbrauchergeschäft vereinbart werden. Ihre Bestimmungen gelten jedoch nur, soweit sie
- wirksam in den Vertrag einbezogen wurden;
- für den Verbraucher klar und verständlich sind und
- nicht gegen zwingendes Verbraucherrecht verstoßen.
Die B 2110 ersetzt daher keinen auf das konkrete Verbrauchergeschäft abgestimmten Vertrag. Einzelne Regelungen müssen zusätzlich geprüft oder angepasst werden.
Wann liegt ein Verbrauchergeschäft vor?
Ein Verbrauchergeschäft liegt vor, wenn auf der einen Seite ein Unternehmer und auf der anderen Seite ein Verbraucher handelt. Entscheidend ist der Zweck des konkreten Geschäfts.
Typische Verbrauchergeschäfte im Baubereich sind die Errichtung eines privaten Einfamilienhauses, die Sanierung einer privat genutzten Wohnung, ein Dachausbau für private Wohnzwecke oder der Einbau einer privaten Heizungs- oder Photovoltaikanlage.
Auch Geschäfte, die eine natürliche Person vor Aufnahme eines Unternehmens zur Schaffung der betrieblichen Voraussetzungen abschließt, können nach § 1 Abs 3 KSchG noch als Verbrauchergeschäfte gelten. Die Bezeichnung des Bestellers als „Bauherr“, „AG“ oder „Auftraggeber“ ändert an seiner Verbrauchereigenschaft nichts.
Vertragsnorm
Die ÖNORM B 2110 bei Verbrauchergeschäften
Die ÖNORM B 2110 enthält an mehreren Stellen besondere Anmerkungen zu Verbrauchergeschäften. In der Ausgabe 2023 wurden einzelne dieser Hinweise angepasst.
Diese Anmerkungen sind wichtig, gewährleisten aber nicht automatisch, dass jede Bestimmung der B 2110 im konkreten Verbrauchervertrag uneingeschränkt wirksam ist. Zusätzlich zu prüfen sind insbesondere:
- die wirksame Einbeziehung der Norm;
- die Verständlichkeit der verwendeten Begriffe;
- Preisänderungs- und Wertsicherungsklauseln;
- Leistungsänderungsrechte;
- Haftungsbeschränkungen;
- Gewährleistungsregelungen;
- Vertragsstrafen und Schadenersatzpauschalen;
- Rücktrittsrechte sowie
- Schriftform- und Mitteilungsklauseln.
Wird die B 2110 durch besondere Vertragsbedingungen abgeändert, unterliegen gerade diese Abweichungen der Kontrolle nach dem KSchG und dem allgemeinen AGB-Recht.
Klare Abgrenzung
B 2118 für Verbrauchergeschäfte nicht geeignet
Die ÖNORM B 2118 ist auf Bauleistungen unter Anwendung eines Partnerschaftsmodells, insbesondere bei Großprojekten, ausgerichtet. Sie setzt eine professionelle Projektorganisation, entscheidungsbefugte Vertreter, Partnerschaftssitzungen und strukturierte Abläufe zur Behandlung von Leistungsabweichungen voraus.
Anders als die B 2110 ist sie nicht auf Geschäfte mit Verbrauchern ausgerichtet. Sie enthält auch keine vergleichbare Kennzeichnung jener Bestimmungen, bei denen zwingendes Verbraucherrecht besonders zu beachten ist.
Die ÖNORM B 2118 ist für KSchG-Geschäfte nicht geeignet.
Das bedeutet nicht, dass ihre Vereinbarung mit einem Verbraucher zwingend zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags führt. Jede einzelne Bestimmung müsste jedoch auf wirksame Einbeziehung, Transparenz, Verständlichkeit, sachliche Rechtfertigung und Vereinbarkeit mit zwingendem Verbraucherrecht geprüft werden.
Für private Bauvorhaben besteht regelmäßig kein sachlicher Grund, das für professionelle Großprojekte entwickelte Partnerschaftsmodell der B 2118 zu verwenden.
Vertragskontrolle
Besonders kritische Vertragsklauseln
Unklare oder unverständliche Bestimmungen
Nach § 6 Abs 3 KSchG sind unklare oder unverständliche Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern unwirksam. Das betrifft nicht nur sprachlich unverständliche Texte. Auch die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen einer Klausel müssen für den Verbraucher erkennbar sein.
Fachbegriffe aus ÖNORMEN sollten daher erläutert werden, soweit nicht erwartet werden kann, dass der Verbraucher ihre Bedeutung kennt.
Preisänderungen
Eine Preisänderungsklausel muss nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG insbesondere die maßgebenden Umstände beschreiben, auf objektiven und sachlich gerechtfertigten Kriterien beruhen, vom Willen des Unternehmers unabhängig sein und Preissenkungen ebenso berücksichtigen wie Preiserhöhungen.
Auch der verwendete Index, die Preisbasis, der Umrechnungszeitpunkt und ein allfälliger Ersatzindex müssen eindeutig festgelegt sein.
Einseitige Leistungsänderungen
Ein formularmäßig vorgesehenes Recht des Unternehmers, die vereinbarte Leistung einseitig zu ändern oder von ihr abzuweichen, ist nach § 6 Abs 2 Z 3 KSchG nur eingeschränkt zulässig. Die Änderung muss insbesondere sachlich gerechtfertigt und dem Verbraucher zumutbar sein.
Allgemeine Klauseln wie „technische Änderungen bleiben vorbehalten“ sind problematisch, wenn sie Umfang und Grenzen der Änderungsmöglichkeit nicht erkennen lassen.
Gewährleistung und Haftung
Die gesetzlichen Gewährleistungsrechte eines Verbrauchers können vor Kenntnis eines Mangels grundsätzlich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Unzulässig sind insbesondere pauschale Klauseln, die Gewährleistungsfristen verkürzen, sämtliche Mängelrechte von einer sofortigen Rüge abhängig machen, die Haftung für Personenschäden ausschließen oder den Verbraucher mit der Beweisführung unangemessen belasten.
Kostenvoranschlag
Für die Erstellung eines Kostenvoranschlags muss der Verbraucher nach § 5 KSchG nur dann ein Entgelt bezahlen, wenn er vorher auf diese Zahlungspflicht hingewiesen wurde.
Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob für die spätere Bauleistung ein verbindlicher oder unverbindlicher Kostenvoranschlag nach § 1170a ABGB vorliegt.
Vertragsabschluss
Rücktrittsrechte und FAGG
Ob ein Verbraucher vom Vertrag zurücktreten kann, hängt von der Art und den Umständen des Vertragsabschlusses ab.
Das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz sieht grundsätzlich ein 14-tägiges Rücktrittsrecht bei Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen vor. Daraus folgt aber nicht, dass jeder per E-Mail beauftragte Bauvertrag automatisch dem FAGG unterliegt.
Ein Fernabsatzvertrag setzt voraus, dass der Vertrag innerhalb eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen und bis zum Vertragsabschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet wurden.
Verträge über den Bau neuer Gebäude oder erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden sind nach § 1 Abs 2 Z 7 FAGG vom Anwendungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen. Kleinere Umbau-, Reparatur- oder Installationsarbeiten können hingegen dem FAGG unterliegen.
Zu prüfen sind insbesondere Gegenstand und Umfang der Bauleistung, Ort und Ablauf des Vertragsabschlusses, die verwendeten Kommunikationsmittel, die Anwendbarkeit des FAGG, ein Rücktrittsrecht nach § 3 KSchG und besondere Bestimmungen für Wohnraumsanierungen nach § 26d KSchG.
Soll mit der Ausführung während einer laufenden Rücktrittsfrist begonnen werden, müssen die dafür erforderlichen Erklärungen und Belehrungen vorliegen. Andernfalls kann der Unternehmer seinen Anspruch auf Vergütung bereits erbrachter Leistungen ganz oder teilweise verlieren.
ÖNORMEN wirksam vereinbaren
ÖNORMEN gelten nicht automatisch. Bei Verbraucherverträgen muss insbesondere sichergestellt sein, dass die Norm vor Vertragsabschluss eindeutig bezeichnet wird, die maßgebende Ausgabe angegeben ist und der Verbraucher die Möglichkeit erhält, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen.
Ungewöhnliche oder nachteilige Bestimmungen müssen besonders deutlich hervorgehoben werden. Ein bloßer allgemeiner Hinweis, wonach „die einschlägigen ÖNORMEN“ gelten, ist zu unbestimmt.
Judikatur
Zwei Warnungen aus der Rechtsprechung
Der OGH beurteilte eine Klausel als unwirksam, die bei unberechtigtem Rücktritt des Kunden wahlweise einen pauschalierten Schadenersatz von 20 % oder den tatsächlich entstandenen Schaden vorsah.
Der Unternehmer konnte im konkreten Fall auch den gesetzlichen Nichterfüllungsschaden nicht verlangen. Die unwirksame Klausel durfte nicht durch eine für den Unternehmer günstigere gesetzliche Regelung ersetzt werden: OGH 25.4.2023, 4 Ob 236/22t.
In einer weiteren Entscheidung wurde eine Wertsicherungsklausel beanstandet, weil sie bei Wegfall des vereinbarten Index lediglich auf jenen Index verwies, der diesem „am meisten entspricht“. Es fehlte ein objektives Kriterium für die Bestimmung des Ersatzindex: OGH 21.3.2023, 2 Ob 36/23t.
Auch wenn diese Entscheidung einen Mietvertrag betraf, ist die Forderung nach einer eindeutigen und objektiven Preisänderungsregel für Bauverträge mit Verbrauchern ebenso relevant.
Praktische Prüfung vor Vertragsabschluss
- Ist die Verbrauchereigenschaft geklärt?
- Ist die B 2110 mit eindeutigem Ausgabedatum vereinbart?
- Wurde die Norm vor Vertragsabschluss zugänglich gemacht?
- Sind Fachbegriffe und Abrechnungsregeln verständlich erläutert?
- Sind Leistungsumfang, Preis und Leistungsfrist eindeutig festgelegt?
- Sind Preisänderungsklauseln objektiv, zweiseitig und rechnerisch nachvollziehbar?
- Enthält der Vertrag unangemessene Haftungs-, Gewährleistungs- oder Schadenersatzklauseln?
- Besteht ein Rücktrittsrecht nach KSchG oder FAGG?
- Wurde über das Rücktrittsrecht ordnungsgemäß informiert?
- Darf bereits vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Leistung begonnen werden?
- Wurden individuelle Vereinbarungen und Vertragsänderungen ausreichend dokumentiert?
Vertragsmuster für Unternehmergeschäfte sollten nicht ungeprüft für Verbrauchergeschäfte verwendet werden.
In Kürze
Die wesentlichen Aussagen
- Das KSchG enthält zwingende Schutzbestimmungen für Verbraucher.
- Die B 2110 kann bei Verbrauchergeschäften vereinbart werden.
- Zwingendes Verbraucherrecht geht entgegenstehenden Bestimmungen der B 2110 vor.
- Die B 2110 enthält Hinweise zu Verbrauchergeschäften, ersetzt aber keinen KSchG-konformen Vertrag.
- Die B 2118 ist auf professionelle Partnerschaftsmodelle und Großprojekte ausgerichtet und für Verbrauchergeschäfte nicht geeignet.
- Preisänderungsklauseln müssen eindeutig, objektiv und zweiseitig ausgestaltet sein.
- Gewährleistungsrechte des Verbrauchers können nicht vorweg eingeschränkt werden.
- Nicht jeder per E-Mail geschlossene Bauvertrag ist automatisch ein Fernabsatzvertrag.
- Neubauten und erhebliche Umbauten sind vom FAGG ausgenommen.
- Unzulässige AGB-Klauseln können zum Verlust von Ansprüchen des Unternehmers führen.